正常成交价格的形成条件不包括( )。
A、公开市场
B、交易对象本身具备市场性
C、较短的期间完成交易
D、买者和卖者都具有完全信息
A、公开市场
B、交易对象本身具备市场性
C、较短的期间完成交易
D、买者和卖者都具有完全信息
答案如下:
C解析:本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误,应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个:(1)公开市场;(2)交易对象本身具备市场性;(3)众多的买者和卖者;(4)买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿;(5)自私且理性的经济行为;(6)买者和卖者都具有完全信息;(7)适当的期间完成交易。
C解析:本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误,应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个:(1)公开市场;(2)交易对象本身具备市场性;(3)众多的买者和卖者;(4)买者和卖者都不受任何压力,完全出于自愿;(5)自私且理性的经济行为;(6)买者和卖者都具有完全信息;(7)适当的期间完成交易。
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄,就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成,此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。( )
答案如下:
对解析:本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄,就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时,建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P314。
对解析:本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄,就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时,建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。参见教材P314。
(2017真题)购房者购买的商品房出现质量问题,应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。()
答案如下:
错解析:本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房,就如同在商店购物,出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样,购买的房屋出现质量问题,理应由开发企业对购房者承担责任。
错解析:本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房,就如同在商店购物,出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样,购买的房屋出现质量问题,理应由开发企业对购房者承担责任。
陈某属低保户,拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权,投资10亿元开发建设商业零售、商务办公,酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体,并按居住面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间,乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。
“十一”黄金周期间,乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为( )。
A.制作公共车身广告介绍该项目名称
B.向前来参观者免费发放VIP卡
C.在项目销售大厅展示项目沙盘
D.在房地产展销会上预售房屋
“十一”黄金周期间,乙房地产开发公司可以进行该项目的营销活动为( )。
A.制作公共车身广告介绍该项目名称
B.向前来参观者免费发放VIP卡
C.在项目销售大厅展示项目沙盘
D.在房地产展销会上预售房屋
答案如下:
C解析:“十一”期间,乙房地产开发公司还未取得预售许可证。《房地产广告发布暂行规定》规定,预售房地产,但未取得该项目预售许可证的不得发布房地产广告。所以AD项不符合条件。
C解析:“十一”期间,乙房地产开发公司还未取得预售许可证。《房地产广告发布暂行规定》规定,预售房地产,但未取得该项目预售许可证的不得发布房地产广告。所以AD项不符合条件。
对于各种类型的房地产来讲,实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。( )
答案如下:
错解析:本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何,要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制,对某类房地产来说可能会降低其价格,但对另一类房地产来说则可能会提高其价格,如在居住区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感,因此会提高隹宅价格。
错解析:本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何,要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制,对某类房地产来说可能会降低其价格,但对另一类房地产来说则可能会提高其价格,如在居住区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感,因此会提高隹宅价格。
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B.动态分析法中要进行现金流量预测
C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中
D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B.动态分析法中要进行现金流量预测
C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中
D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
答案如下:
C解析:动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别:①对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中,是模拟房地产开发经营过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。②静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,即首先要把它们折算到同一时间上(直接或最终折算到价值时点上),然后再相加减。③在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在动态分析法中这两项都不显现出来,而是隐含在折现过程中。因此,动态分析法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。
C解析:动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别:①对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中,是模拟房地产开发经营过程,预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额,即要进行现金流量预测。②静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要计算投资利息,计息期通常到开发完成之时,即既不考虑预售,也不考虑延迟销售;而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同,即首先要把它们折算到同一时间上(直接或最终折算到价值时点上),然后再相加减。③在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来,在动态分析法中这两项都不显现出来,而是隐含在折现过程中。因此,动态分析法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含风险收益部分(利润率)。
某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同,租用其中500m2的面积,约定租赁期限为10年,月租金固定不变为300元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为350元/m2。假设折现率为10%,目前承租人权益的价值是( )。
A、160.05
B、184.34
C、186.72
D、215.06
A、160.05
B、184.34
C、186.72
D、215.06
答案如下:
A解析:本题考查的是净收益测算应注意的问题。A=(350-300)×500×12=30(万元)。V=30/10%[1-1/(1+10%)8]=160.05(万元)。
A解析:本题考查的是净收益测算应注意的问题。A=(350-300)×500×12=30(万元)。V=30/10%[1-1/(1+10%)8]=160.05(万元)。
层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感,从而其价值一般较低,所以层高或室内净高越高越好。( )
答案如下:
错解析:本题考查的是房地产实物因素。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感,从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度,过高不仅会增加造价,而且会增加使用中的能耗,从而会降低房地产价值。
错解析:本题考查的是房地产实物因素。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感,从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度,过高不仅会增加造价,而且会增加使用中的能耗,从而会降低房地产价值。
对带租约的房地产进行估价,应考虑租约对价值产生影响的有( )。
A.房地产抵押估价
B.房地产司法拍卖估价
C.房屋征收补偿估价
D.房地产转让估价
E.房地产火灾险投保估价
A.房地产抵押估价
B.房地产司法拍卖估价
C.房屋征收补偿估价
D.房地产转让估价
E.房地产火灾险投保估价
答案如下:
A,B,D解析:本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。为房地产买卖、抵押目的评估带租约的房地产或已出租的房地产,就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。买卖不破租赁,所以抵押也好,拍卖也好,产权转移不侵害承租人的权益。火灾险投保估价,为的是确定保险价值和保费。保险价值包括建筑物的重置成本和修复期间的经济损失(停产停业损失,租金损失)。房屋征收补偿估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。
A,B,D解析:本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。为房地产买卖、抵押目的评估带租约的房地产或已出租的房地产,就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。买卖不破租赁,所以抵押也好,拍卖也好,产权转移不侵害承租人的权益。火灾险投保估价,为的是确定保险价值和保费。保险价值包括建筑物的重置成本和修复期间的经济损失(停产停业损失,租金损失)。房屋征收补偿估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。
关于估价委托书的说法,正确的有( )。
A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书
B、估价委托书应由估价委托人自己撰写,估价师不得代其起草
C、委托估价事项属于重新估价的,可在估价委托书内注明
D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求
E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内
A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书
B、估价委托书应由估价委托人自己撰写,估价师不得代其起草
C、委托估价事项属于重新估价的,可在估价委托书内注明
D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求
E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内
答案如下:
A,C,D,E解析:本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确,估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书;选项B错误,估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的,则可为估价需求者起草好估价委托书,准备好估价委托合同,经与估价需求者协商议定后,由估价需求者出具估价委托书,与估价机构签订估价委托合同。选项C正确,委托估价事项属于重新估价的,应在估价委托书中注明。选项D正确,委托人的估价要求(如估价质量要求、估价工作完成时间等),委托日期等内容。选项E正确,可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见教材P400。
A,C,D,E解析:本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确,估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书;选项B错误,估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的,则可为估价需求者起草好估价委托书,准备好估价委托合同,经与估价需求者协商议定后,由估价需求者出具估价委托书,与估价机构签订估价委托合同。选项C正确,委托估价事项属于重新估价的,应在估价委托书中注明。选项D正确,委托人的估价要求(如估价质量要求、估价工作完成时间等),委托日期等内容。选项E正确,可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见教材P400。
(2014真题)在有保留价且保留价保密的拍卖中,邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性,此时保留价知情人有()。
A.委托人
B.拍卖人
C.买受人
D.竞买人
E.公证人
A.委托人
B.拍卖人
C.买受人
D.竞买人
E.公证人
答案如下:
A,B,E解析:本题考查的是保留价规则。保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括,如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖的合法性,公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下,竞买人不知道保留价,上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。
A,B,E解析:本题考查的是保留价规则。保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括,如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖的合法性,公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下,竞买人不知道保留价,上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。
自2016年1月1日至2018年12月31日,对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税。()
答案如下:
对解析:本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。自2016年1月1日至2018年12月31日,对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税。
对解析:本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。自2016年1月1日至2018年12月31日,对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税。
下列影响房地产供求变化的因素中,不会引起房地产需求量增加的是()。
A.消费者的收入水平堉加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
A.消费者的收入水平堉加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
答案如下:
C解析:本题考查的是房地产需求。一般地说,某种房地产的价格如果上涨了,对其需求就会减少。参见教材P86。
C解析:本题考查的是房地产需求。一般地说,某种房地产的价格如果上涨了,对其需求就会减少。参见教材P86。
(2013真题)以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。()
答案如下:
对解析:本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。工程造价计价又分为定额计价和工程量清单计价两种方法。工程量清单计价方法是一种市场定价模式。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目,必须采用工程量清单计价。
对解析:本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。工程造价计价又分为定额计价和工程量清单计价两种方法。工程量清单计价方法是一种市场定价模式。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目,必须采用工程量清单计价。
非住宅建设用地使用权期间届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前( )申请续期。
A.3个月
B.6个月
C.1年
D.2年
A.3个月
B.6个月
C.1年
D.2年
答案如下:
C解析:依据《物权法》规定,非住宅建设用地使用权期间届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
C解析:依据《物权法》规定,非住宅建设用地使用权期间届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
下列选项中,关于房地产变现能力的说法正确的是()。
A.保龄球馆的一个球道一般也可以分割转让
B.生地价格便宜,其变现能力一般强于熟地
C.房地产的变现能力强于一般的有价证券投资
D.特殊厂房比通用厂房变现能力弱
A.保龄球馆的一个球道一般也可以分割转让
B.生地价格便宜,其变现能力一般强于熟地
C.房地产的变现能力强于一般的有价证券投资
D.特殊厂房比通用厂房变现能力弱
答案如下:
D解析:本题考查的是房地产的难以变现的特性。选项A错误,保龄球馆的一个球道,高尔夫球场的一个球洞,工厂的一个车间,在物理上一般是不可分割转让的;选项B错误,通常情况下,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力会越弱。例如,生地、毛地一般比熟地的变现能力弱,在建工程一般比现房的变现能力弱;选项C错误,房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比,变现能力弱;选项D正确,通常情况下,通用性越差的房地产,如用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力会越弱。例如,厂房一般比住宅的变现能力弱;厂房中,特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。P66。
D解析:本题考查的是房地产的难以变现的特性。选项A错误,保龄球馆的一个球道,高尔夫球场的一个球洞,工厂的一个车间,在物理上一般是不可分割转让的;选项B错误,通常情况下,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力会越弱。例如,生地、毛地一般比熟地的变现能力弱,在建工程一般比现房的变现能力弱;选项C错误,房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比,变现能力弱;选项D正确,通常情况下,通用性越差的房地产,如用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力会越弱。例如,厂房一般比住宅的变现能力弱;厂房中,特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。P66。
市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。( )
答案如下:
对解析:考点:中国房地产估价行业发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权,并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的,以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。
对解析:考点:中国房地产估价行业发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权,并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的,以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。