改造费

认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。

A、大于

B、小于

C、等于

D、其他

某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/mm2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每1m可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，报酬率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。

(四)某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。

若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。

A．530

B．472

C．455

D．450

某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每Im2可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。

有一个写字楼租赁的项目，需要先期投入装修改造费用300万元，预计装修改造期为1年，费用于开始装修改造时一次投入。装修改造后，开始对外出租，租期10年，租金自开始租赁日起按年收取，每年金额均为128万元，每年还需发生付现管理成本8万元。该租赁的净现值为（）。

A、440.4

B、1105.2

C、400

D、1105

A、电业局在农网改造中，对安装20安培以上电能表的用户加收改造费的

B、旅游局限定旅行社接受其指定的旅游服务机构的代办手续服务的

C、公安局超过规定的标准收取临时居住证办证费的

D、质监局依据市政府文件限制外地符合标准的产品进入本地市场的

某酒店一楼有一空调机房,建筑面积为250m2.空调主机于1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元.如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租.酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( )万元.A.530  B.472  C.455  D.4502.如报酬率为5.25%,则至少霈签订( )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出.A.7  B.8  C.9  D.10

指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元五、销售费用与销售税费。销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元六、购买现厂房的税费。设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％七、计算估价对象在价值时点的市场价格。估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03VV＝9069.97万元单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡

2.某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/m2，出租率85%;客房平均价格为每天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原油的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支发生在年末每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。

请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。

2010年装修公司在报纸上刊登广告，显著位置注明“130平米精装3.98万元（含水电改造）”，并“郑重承诺：预算等于决算”。周某与装修公司所签装修合同约定工程总造价为3万元。2011年，周某以装修公司延期完工为由诉请解约并退还工程款、支付违约金。装修公司以周某拒付水电改造费为由抗辩。此案中（   ）

①装修公司应当承担违约责任

②装修公司在报纸上刊登广告并不构成要约

③装修公司违背了全面履行的原则

④装修公司已构成预期违约

A.①② B.①④ C.②③ D.③④